안녕하세요 여러분
오늘도 부동산 공부 열심히 해보실 준비 되셨죠?
저는 오늘 여러분께
‘거래량’과 ‘실거래가 추이’에 대해 이야기드리려고 해요.
혹시 이런 말 들어보신 적 있으신가요?
“거래량이 늘었대요. 이제 오를 일만 남았대요.”
“실거래가가 빠졌어요. 하락장이래요.”
부동산 시장에서 이 두 단어는
늘 함께 등장하는 핵심 용어예요.
하지만 처음 접하시는 분들은
'거래량이 많으면 좋은 건가?',
'실거래가가 오르면 꼭 사야 하나요?'
이런 질문부터 떠오르실 거예요.
그래서 오늘은 제가
거래량과 실거래가 추이를 어떻게 봐야 하는지,
그리고 이걸 통해 시장 흐름을 어떻게 읽는지
차근차근 쉽게 알려드릴게요.
1. 거래량이란 무엇인가요?
먼저 거래량이 뭔지부터 설명드릴게요.
‘거래량’이란
한 달 또는 한 해 동안
얼마나 많은 아파트(또는 부동산)가
실제로 거래되었는지를 말하는 숫자예요.
예를 들어
서울에서 이번 달 아파트가 5,000건 거래됐다면
거래량은 5,000건이에요.
이건 매도자와 매수자가
서로 합의해서 계약까지 체결된 ‘진짜 거래’만 포함돼요.
2. 실거래가는 뭐예요?
실거래가는 말 그대로
실제로 계약이 체결된 가격이에요.
호가(집주인이 부르는 희망가격)랑은 완전히 다르죠.
호가는 “이 집 12억에 팔고 싶어요”
실거래가는 “이 집 실제로 10억 5천에 팔렸어요”
이렇게 차이가 나는 거예요.
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서
확인하실 수 있어요.
3. 거래량과 실거래가, 왜 중요할까요?
이 두 가지는 부동산 시장의 ‘체온계’ 같은 역할을 해요.
거래량은 ‘시장에 생기가 도는지’
실거래가는 ‘가격이 오르고 있는지’
이걸 보여주는 지표예요.
예를 들어볼게요.
▶ 거래량이 늘고 실거래가도 오른다 → 시장이 ‘상승장’으로 전환 중
▶ 거래량은 줄고 실거래가는 유지된다 → 눈치보기 장세
▶ 거래량 줄고 실거래가도 하락 → 하락장 진입
▶ 거래량 급감하지만 실거래가 급등 → 공급 부족 or 비이성적 과열
이렇게 흐름을 읽을 수 있어요.
4. 거래량이 늘어난다는 건 무슨 뜻일까요?
부동산에서 거래량이 늘어난다는 건
사람들이 “이제 사도 되겠다”는 생각을 하고 있다는 뜻이에요.
심리가 살아나고 있다는 신호예요.
특히 거래가 얼어붙었던 지역에서
서서히 거래량이 늘어나면
곧 가격에도 영향을 줄 수 있어요.
반대로 거래량이 확 줄면
시장에 긴장감이 돌기 시작해요.
매수자들이 눈치를 보기 시작하거든요.
5. 실거래가 추이 분석, 어떻게 하나요?
실거래가 추이란 건
시간 흐름에 따라 실제 거래 가격이
어떻게 변했는지를 보는 거예요.
보통
1개월, 3개월, 6개월, 1년 단위로
변화 추이를 분석해요.
예를 들어,
서울 송파구 A단지의 실거래가가
2023년 1월: 14억
2023년 7월: 12억 8천
2024년 1월: 11억 5천
2024년 6월: 11억
이렇게 꾸준히 떨어지고 있다면
이 단지는 명확한 ‘하락 추세’에 들어간 거예요.
6. 거래량과 실거래가는 함께 봐야 정확해요
제가 현장에서 항상 강조드리는 부분인데요,
거래량만 보고 판단하시면 절대 안 돼요.
실거래가도 꼭 같이 보셔야 해요.
예를 들어
‘거래량이 늘었다고 해서 무조건 상승장이냐?’
→ 아닙니다.
그게 전부 ‘급매물 거래’일 수도 있어요.
그러면 거래량은 늘었지만
실거래가는 하락한 거예요.
그 반대로
‘거래량은 적은데 실거래가가 높다?’
→ 이건 고가 매물만 거래된 상황일 수도 있어요.
그래서 이 두 지표는
‘함께’ 봐야 의미가 커져요.
7. 거래량이 의미하는 건 ‘심리’예요
사실 부동산에서 제일 중요한 건 심리예요.
사람들이 사야 오른다고 했잖아요.
그걸 알려주는 게 거래량이에요.
거래량이 느는 건 “사자”는 심리가 늘어난 것
거래량이 줄면 “기다리자”는 심리가 커진 거예요.
이 심리를 읽어야
앞으로의 시장 흐름도 예측할 수 있어요.
8. 실거래가 추이는 ‘실제 흐름’이에요
호가나 언론 기사만 보면
실제로 얼마에 거래되는지 알기 어렵잖아요.
그래서 실거래가는 정말 중요한 데이터예요.
특히 특정 단지나 평형의 가격이
최근 몇 개월간 어떻게 움직였는지를 보면
상승 추세인지
횡보인지
하락 중인지
정확히 알 수 있어요.
9. 그럼 실전에서는 어떻게 활용하면 될까요?
① 내가 사고 싶은 아파트 단지를 정해요.
② 최근 6개월\~1년간 거래량이 얼마나 되는지 확인해요.
③ 그 단지의 실거래가 추이(평균가, 최고가, 최저가)를 분석해요.
④ 현재 호가와 비교해서
올라갈 여력이 있는지
너무 고점인 건 아닌지
판단해보는 거예요.
⑤ 이걸 2\~3개 단지 정도 비교하면
어디가 저평가인지도 알 수 있어요.
10. 데이터를 확인할 수 있는 사이트는요?
이건 제가 자주 사용하는 곳들이에요.
국토교통부 실거래가 공개시스템
네이버 부동산
호갱노노
아실 (아파트 실거래가)
KB부동산 리브온
이 중 2\~3개는 꼭 즐겨찾기 해두시길 추천드려요.
각 앱마다 보는 방식이나 기준이 조금씩 다르니까
겹치는 데이터를 비교해보는 것도 좋아요.
11. 거래량이 줄고 있는데 가격이 오른다? 그럼 어떻게 봐야 할까요?
이건 아주 민감한 시기예요.
거래는 줄었는데 가격은 올라가면
보통 ‘고가 매물 위주로만 거래된 상황’이에요.
즉, 실수요자보다는
특정 소수 투자자들의 움직임일 가능성이 있어요.
이럴 땐 상승 흐름이 오래 가지 못하고
다시 꺾일 가능성도 있으니까
신중하게 보셔야 해요.
12. 거래량과 실거래가로 알 수 있는 흐름 정리
▶ 거래량 ↑ + 실거래가 ↑
→ 본격 상승장, 심리 강세
▶ 거래량 ↑ + 실거래가 ↓
→ 급매물 중심 거래, 반짝 거래량
▶ 거래량 ↓ + 실거래가 ↑
→ 고가 매물만 팔리는 상황, 시장 왜곡 가능성
▶ 거래량 ↓ + 실거래가 ↓
→ 확실한 하락장, 매수 대기자 많음
13. 마무리하며
거래량과 실거래가 추이는
그 자체만으로도 ‘시장 해석 도구’예요.
호가, 기사, 유튜브보다
실제로 거래된 데이터가 훨씬 더 솔직하거든요.
이 두 가지를 꾸준히 체크하시다 보면
어느 날 시장의 방향이
눈에 보이기 시작하실 거예요.
“이제 사야겠다.”
“좀 더 기다리자.”
이런 판단이 데이터 기반에서 나오면
후회 없는 선택이 되겠죠.
오늘도 부동산 공부하시는 모든 분들
진심으로 응원드립니다.
읽어주셔서 감사합니다.
다음 글에서는
‘미분양 현황 보는 법’이나
‘단지별 거래량 비교하는 실전 팁’도 다뤄드릴게요!
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