해외 부동산을 알아볼 때 한국처럼 “건축물대장”을 딱 떼서 보면 속이 시원할 것 같죠.
그런데 해외는 나라별로 제도가 달라서, 한국의 건축물대장과 똑같은 문서가 없는 곳도 많아요.
대신 비슷한 역할을 하는 서류들이 있고, 그걸 어디서 어떻게 열람하느냐가 핵심이에요.
오늘은 초보자분들도 따라 할 수 있게 “해외 부동산에서 건축물대장에 해당하는 자료를 찾아보는 방법”을 단계별로 정리해드릴게요.
먼저 개념부터 잡고 갈게요.
한국의 건축물대장은 “이 건물이 어떤 허가로 지어졌고, 용도는 무엇이며, 면적과 층수는 어떻게 되고, 위반사항은 없는지” 같은 정보를 담고 있어요.
해외에서는 이걸 한 장짜리로 주는 나라가 있는 반면, 정보를 여러 시스템에 나눠서 관리하는 곳도 많아요.
그래서 해외에서는 보통 아래 3가지 세트를 건축물대장처럼 활용한다고 보시면 돼요.
1. 소유권·등기 관련 기록, 2) 건축 허가·준공·개보수 기록, 3) 세금 평가·면적·도면 정보예요.
그럼 실제로 “열람”을 어떻게 하냐를 순서대로 가볼게요.
1단계. 주소를 ‘정확히’ 표준화하기
해외 부동산은 주소 표기가 제각각이라 검색이 안 되는 경우가 정말 흔해요.
먼저 매물에 나온 주소를 복사해 두고, 우편번호까지 포함한 공식 표기로 정리해두세요.
그리고 가능하면 “Parcel Number”, “APN”, “PID”, “Lot/Plan” 같은 토지 식별번호도 확보하시는 게 좋아요.
이 번호가 있으면 서류 검색이 훨씬 쉬워져요.
2단계. 해당 도시(또는 카운티) 정부 사이트 찾기
해외는 중앙정부가 아니라 지역정부가 자료를 들고 있는 경우가 많아요.
그래서 국가 이름으로 찾는 게 아니라, 그 집이 속한 “시/카운티/구” 단위로 들어가야 하는 경우가 많아요.
보통 검색 키워드는 이렇게 쓰시면 좋아요.
“도시명 + property records”
“도시명 + building permit search”
“도시명 + assessor property search”
이렇게요.
초보자분들은 여기서 많이 헤매는데, 핵심은 ‘부동산 기록은 지역정부가 관리한다’는 감각이에요.
3단계. 건축 허가 기록(Building Permit) 열람하기
건축물대장 느낌을 가장 강하게 주는 게 “빌딩 퍼밋 기록”이에요.
여기서 확인하는 건 이런 것들이에요.
증축이나 리모델링을 허가 받고 했는지.
공사가 최종 승인(검사 통과)까지 완료됐는지.
전기, 배관, 지붕 같은 주요 공사가 언제 있었는지.
특히 중요한 건 “Final” 또는 “Closed” 같은 상태 표시예요.
허가는 받았는데 최종 승인 없이 끝난 공사는 나중에 보험이나 매도에서 문제가 될 수 있어요.
열람 방법은 보통 3가지예요.
첫째, 온라인 검색 포털에서 주소를 넣고 조회.
둘째, 해당 부서(건축과, 퍼밋 오피스)에 이메일로 요청.
셋째, 현장 방문 열람.
요즘은 온라인 포털이 많지만, 작은 도시나 구는 아직 전화·이메일 요청이 더 빠른 곳도 있어요.
4단계. 세금 평가 자료(Assessor / Valuation) 확인하기
한국의 공시가격처럼, 해외도 보통 과세 목적으로 평가한 자료가 있어요.
이 자료에는 건물 연식, 대지면적, 연면적, 구조, 방 개수 같은 기본 스펙이 들어있는 경우가 많아요.
여기서 체크해야 할 포인트는 “매물 설명과 숫자가 일치하는지”예요.
예를 들어 매물은 120㎡라고 하는데, 평가 자료에는 95㎡로 되어 있다면 꼭 이유를 확인해야 해요.
증축이 허가 없이 되었거나, 표기 기준이 다를 수 있거든요.
그리고 세금 평가 자료는 “리노베이션 흔적”을 찾는 데도 힌트가 돼요.
특정 연도에 가치가 급등했다면 큰 공사가 있었을 가능성이 있어요.
물론 이것만으로 단정하면 안 되고, 퍼밋 기록과 같이 맞춰보는 게 좋아요.
5단계. 등기·소유권 기록(Title / Deed) 확인하기
이건 건축물대장이라기보다 “이 집이 누구 소유인지, 담보나 분쟁이 있는지”를 보는 자료예요.
하지만 실제 거래에서는 건축물대장만큼 중요해요.
소유권이 명확한지.
저당권(모기지)이나 유치권 같은 게 걸려 있는지.
미납 세금으로 압류 이력이 있는지.
이런 걸 확인하는 단계예요.
초보자분들은 “등기 기록은 어려워요”라고 느끼는데요.
여기서 핵심은 딱 두 가지예요.
현재 소유자 이름이 매도자와 같은지.
제한사항이나 담보가 있는지.
나머지는 거래 과정에서 타이틀 회사나 변호사가 정리해주는 경우가 많아요.
6단계. 도면·사용승인·점유증명(CO) 확인하기
나라에 따라 “Certificate of Occupancy”라는 문서가 중요해요.
이게 쉽게 말하면 “사람이 거주해도 된다”는 사용 승인 개념이거든요.
신축이나 대규모 리모델링 후에 이게 필요할 수 있어요.
만약 CO가 없거나 조건부라면, 실제 거주나 임대에 제약이 생길 수 있어요.
또 어떤 지역은 건축 도면이나 플로어 플랜이 공개 자료로 남아 있기도 해요.
다만 개인 정보나 보안 문제로 일반 열람이 제한되는 경우도 있으니, 가능 여부는 지역마다 달라요.
7단계. 문서가 안 나올 때의 대체 루트
해외에서는 “검색했는데 아무것도 안 나와요”가 꽤 흔해요.
그럴 때는 이렇게 우회하시면 좋아요.
해당 부동산 중개인에게 “퍼밋/CO/최근 리노베이션 서류” 보유 여부 요청.
관리사무소나 HOA가 있다면 건물 규정과 공사 승인 기록 확인.
현지 변호사나 타이틀 회사에 기록 조회 의뢰.
주택 점검(인스펙션)으로 현황을 실물 기준으로 확인.
온라인 기록이 부족한 지역은 “사람을 통해 서류를 받는 방식”이 오히려 빠를 때가 있어요.
여기서 잠깐, 초보자분들이 특히 조심해야 할 ‘함정’도 알려드릴게요.
첫째, 면적 기준이 나라마다 달라요.
실내 면적만 말하는지, 발코니 포함인지, 공용면적 포함인지 기준이 다를 수 있어요.
그래서 숫자만 비교하지 말고 “무슨 기준의 면적이냐”를 같이 확인해야 해요.
둘째, 불법 증축은 나라가 달라도 위험해요.
허가 기록이 없는데 방이 하나 더 늘어났다면, 그건 나중에 매도나 보험에서 문제가 될 수 있어요.
이럴 땐 “퍼밋 기록”과 “실물 상태”를 반드시 맞춰보셔야 해요.
셋째, 리노베이션은 했는데 최종 승인(Final)이 없는 경우가 있어요.
허가만 받고 검사 통과를 못 했거나, 중간에 멈춘 공사일 수도 있어요.
이건 초보자가 놓치기 쉬운 리스크라서 꼭 체크 포인트로 기억해두세요.
그럼 실제로 여러분이 따라 하실 수 있게 “체크리스트”로 정리해드릴게요.
주소와 우편번호를 정확히 정리했나요.
토지 식별번호(APN 등)를 확보했나요.
지역정부 사이트에서 퍼밋 검색을 해봤나요.
퍼밋 상태가 Final/Closed인지 확인했나요.
세금 평가 자료의 면적·연식이 매물 설명과 일치하나요.
CO나 사용 승인 문서 필요 여부를 확인했나요.
등기 기록에서 소유자와 담보/제한 사항을 확인했나요.
온라인에서 안 되면 이메일·전화 요청 루트를 시도했나요.
마지막으로 인스펙션으로 실물 상태를 확인할 계획이 있나요.
해외 부동산에서 “건축물대장 열람”은 한 장 문서를 떼는 느낌이라기보다, 여러 기록을 모아서 퍼즐을 맞추는 느낌에 가까워요.
그래도 오늘 알려드린 순서대로만 따라가시면, 최소한 “이 집이 어떤 히스토리를 갖고 있는지”는 꽤 선명하게 보이실 거예요.
해외 부동산은 정보 비대칭이 크기 때문에, 이런 기본 열람 습관 하나가 투자 실수를 크게 줄여줘요.
다음에는 나라별로 자주 쓰는 사이트/포털 유형과, 퍼밋 기록에서 꼭 봐야 할 항목을 더 실전적으로 풀어드릴게요.
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