미국 부동산은 외국인도 매수 자체는 가능해서, 절차만 잘 따라가면 한국에 계셔도 투자를 진행할 수 있어요.
다만 “미국 현지 매수 절차”와 “한국에서의 해외부동산 신고·송금 절차”, 그리고 “미국 세금·한국 세금”이 한꺼번에 엮여서 초보자분들이 중간에 많이 헷갈리세요.
그래서 오늘은 제가 실제로 상담할 때 쓰는 흐름대로, 미국 해외부동산 투자 절차를 단계별로 정리해드릴게요.
아래 내용은 일반적인 정보라서, 최종 의사결정 전에는 미국 현지 변호사·CPA, 국내 세무사와 꼭 한 번 점검하시는 걸 추천드려요.
미국 부동산 투자 절차는 크게 1) 투자 설계, 2) 매수(클로징) 진행, 3) 보유·임대 운영, 4) 매도·세금정산으로 나눠서 보면 이해가 쉬워요.
먼저 1단계는 “투자 설계”예요.
여기서 제일 먼저 정할 건 투자 목적이에요.
월세 현금흐름 중심인지, 시세차익 중심인지, 혹은 거주 겸용인지에 따라 고르는 지역과 상품이 완전히 달라져요.
이때부터 세금도 같이 염두에 두셔야 해요.
미국에서 임대수익이 나면 비거주자에게 적용되는 과세 방식(원천징수, 신고 방식 등)을 선택해야 할 수 있거든요.
두 번째로 “명의 구조”를 대충이라도 잡아두는 게 좋아요.
개인 명의로 살지, 현지 법인이나 LLC 같은 형태를 쓸지에 따라 은행 계좌, 세금보고, 상속·증여 계획까지 달라질 수 있어요.
초보자분들은 일단 개인 명의로 접근하되, 금액이 크거나 상속까지 고려하면 전문가와 구조를 먼저 짜는 게 안전해요.
다음 2단계는 “한국에서의 신고·송금 준비”예요.
한국 거주자가 해외부동산을 취득하려면 외국환거래 규정에 따른 사전 신고·수리와 사후보고가 중요한 포인트예요.
보통은 거래하실 외국환은행(지정거래외국환은행)을 정해서, 그 은행 창구를 통해 해외부동산 취득 신고를 진행하고 송금 루트를 만들어가요.
은행마다 요구서류는 조금씩 다르지만, 매매계약서, 신분확인, 납세증명서, 신용정보 확인 같은 항목이 자주 나와요.
여기서 실무적으로 중요한 팁을 하나 드리면요.
“해외에서 계약금부터 먼저 보내고 나중에 신고해야지”라고 생각하시는 분들이 있는데, 이런 흐름이 문제를 만들 수 있어요.
처음부터 외국환은행을 통해 신고와 송금을 한 번에 정리해두시는 게 나중에 사후관리나 소명에서 훨씬 편해요.
이제 3단계는 “미국 현지에서 실제 매수 진행(클로징)”이에요.
미국은 한국처럼 등기소 중심이라기보다, 보통 에스크로(escrow)와 타이틀(title) 절차가 거래의 중심에 있어요.
에스크로는 돈과 서류를 제3자가 관리하면서 조건 충족 시 거래가 완료되게 만드는 안전장치라고 보시면 돼요.
흐름을 아주 현실적으로 적어보면 이런 순서예요.
현지 중개인(에이전트)을 정하고 매물을 고르세요.
오퍼(Offer)를 넣고 조건 협상을 해요.
계약이 받아들여지면 계약금(earnest money)을 에스크로에 예치하는 경우가 많아요.
그다음 인스펙션(주택점검), 감정(appraisal), 타이틀 서치(title search) 같은 단계가 이어져요.
대출을 쓰면 언더라이팅(심사)까지 포함돼서 체크리스트가 더 길어져요.
문제가 없으면 클로징 데이에 잔금을 송금하고 서류에 사인하고, 디드(deed)가 기록되면서 소유권이 넘어가요.
이때 “타이틀 보험”을 많이 접하시게 될 거예요.
타이틀 보험은 과거의 권리 문제나 유치권 같은 위험을 대비하는 성격이라, 일반 주택보험(사고·화재 대비)과 결이 달라요.
주마다 관행이 조금씩 다르지만, 클로징 과정에서 타이틀 서치와 타이틀 보험이 함께 언급되는 경우가 흔해요.
그리고 해외 투자자 입장에서 가장 많이 막히는 지점이 “자금 흐름”이에요.
미국 쪽 에스크로는 마감 시한이 명확한 편이라, 한국 은행 송금 일정과 시차를 넉넉히 잡아두셔야 해요.
또 현지 계좌가 필요한지, 한국에서 직접 와이어로 가능한지, 에스크로가 어떤 형식의 송금을 받는지도 미리 확인해두면 실수가 줄어요.
4단계는 “보유·임대 운영”이에요.
미국은 지역마다 임대 관리 방식이 달라서, 한국처럼 ‘내가 직접 관리’가 어렵다고 느끼실 수 있어요.
그래서 해외 투자자분들은 보통 프로퍼티 매니저(임대관리회사)를 쓰는 경우가 많아요.
이때 계약서에 들어가는 관리 수수료, 공실 시 처리, 수리비 승인 기준 같은 운영 룰을 구체적으로 잡아두셔야 감정소모가 줄어요.
보험(주택보험)도 투자용인지 거주용인지에 따라 커버 범위가 달라질 수 있어서, 클로징 전에 견적을 받아보는 편이 좋아요.
5단계는 “세금과 신고”예요.
여기서부터가 진짜 중요하고, 초보자 분들이 놓치기 쉬운 구간이에요.
미국 세금부터 말씀드리면요.
미국 부동산을 보유한 비거주자(nonresident alien)의 임대소득은 기본적으로 30% 원천징수(조약 적용 시 낮아질 수 있음) 방식으로 설명되는 경우가 있어요.
다만 실제로 임대사업처럼 비용을 빼고 “순이익 기준”으로 과세되게 선택(선택 과세, 신고 방식 변경)을 고려하는 케이스도 있어요.
이 구간은 개인 상황에 따라 유불리가 커서, 미국 CPA에게 “비거주자 임대소득 신고 방식”을 꼭 확인하시는 걸 권해요.
그리고 임대사업을 하면 감가상각(depreciation)이라는 개념이 나와요.
미국 IRS 기준으로 주거용 임대부동산은 통상 27.5년에 걸쳐 감가상각하는 구조가 안내돼요.
감가상각은 현금이 실제로 나가지 않아도 비용처럼 반영될 수 있어서, 세금 계산에 영향을 크게 줘요.
미국에서 세금 신고를 하려면 보통 납세자 번호가 필요해요.
비거주자 중 SSN이 없으면 ITIN을 신청하는 흐름이 많이 쓰여요.시는 게 좋아요.
매도할 때는 FIRPTA를 꼭 기억하셔야 해요.
외국인이 미국 부동산을 팔 때는 매수자가 원칙적으로 “총 매각대금” 기준으로 일정 비율을 원천징수해서 IRS에 납부하는 구조가 일반적으로 안내돼요.
IRS는 일반적으로 15% 원천징수를 설명하고, 예외 규정도 별도로 안내하고 있어요.
이 원천징수는 최종 세금이 아니라 “예치금” 성격이 될 수 있어서, 실제 양도소득세 정산은 별도 신고로 이어질 수 있어요.
이제 한국 쪽 신고도 같이 보셔야 해요.
해외부동산을 취득·보유·임대·처분하면, 국세청에 “해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서” 제출 의무가 생길 수 있어요.
자료 제출 대상은 금액 기준이 걸려 있는데, 안내 자료에서는 취득가액 또는 처분가액이 2억원 이상인 경우 등이 언급돼요.
제출 기한은 통상 과세기간 종료 후 6개월 이내로 설명되며, 대부분 다음 해 6월 말(6월 30일)까지로 이해하시면 흐름이 맞아요.
그리고 해외 송금과 관련해서는 외국환은행을 통한 신고·사후보고가 따라붙을 수 있어요.
이 부분은 거래 구조(개인 직접 취득인지, 법인/지분투자인지)에 따라 절차가 달라질 수 있으니, “내 케이스가 해외부동산 취득인지, 해외직접투자인지”를 은행 창구에서 먼저 분류받는 게 좋아요.
추가로 많은 분들이 헷갈리는 게 “해외금융계좌 신고”예요.
해외금융계좌 신고는 해외 부동산 자체가 아니라, 해외 계좌(현금, 주식, 채권, 가상자산 등 포함) 잔액 합계가 일정 기준을 넘으면 6월에 신고하는 제도예요
국세청 안내에는 월말 잔액 합계가 한 번이라도 5억원을 초과하면 다음 해 6월에 신고 대상이 될 수 있다고 되어 있어요.
마지막으로 제가 초보자 분들께 드리는 “실수 방지 체크리스트”만 딱 정리해드릴게요.
첫째, 한국 외국환 신고와 송금 루트를 먼저 잡고 미국 계약을 진행하시면 뒤가 편해요.
둘째, 미국 매수는 에스크로와 타이틀 절차가 핵심이라, 인스펙션과 타이틀 서치를 대충 넘기시면 안 돼요.
셋째, 임대 운영은 “관리 계약서”가 전부라고 생각하시면 마음이 편해요.
넷째, 임대소득 신고 방식과 ITIN 준비는 시간을 넉넉히 잡으셔야 해요.
다섯째, 매도 시 FIRPTA 원천징수(및 예외)를 모르고 있으면 자금계획이 흔들릴 수 있어요.
여섯째, 한국의 해외부동산 명세서 제출(대상·기한)까지 세트로 관리하셔야 진짜 “끝까지 깔끔한 투자”가 돼요.
원하시면 다음 글에서는 “미국 주택 투자에서 자주 나오는 비용 항목(재산세, HOA, 보험, 수리비)과 수익률 계산식”도 초보자 버전으로 같이 정리해드릴게요.
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