보유세 종류와 계산법

안녕하세요.

오늘은 많은 분들이 헷갈려 하시는
‘보유세’에 대해 함께 이야기 나눠보려고 해요.

혹시 이런 경험 있으셨나요?
부동산을 샀더니 몇 달 뒤 우편으로 고지서가 날아왔고,
‘이게 뭐지?’ 싶어 확인했더니
바로 ‘보유세’라는 이름의 세금이더라,
하셨던 분들요.

생전 처음 받아보면 참 낯설고,
내야 하는 금액도 적지 않아서 당황하셨을 거예요.

그래서 오늘 이 글에서는
보유세가 무엇인지,
어떤 종류가 있는지,
그리고 어떻게 계산되는지까지
초보자분들도 쉽게 이해하실 수 있도록
하나씩 친절하게 설명드릴게요.



1. 보유세란 무엇인가요?

보유세는 말 그대로
‘부동산을 보유하고 있다는 이유로 내는 세금’이에요.

즉, 부동산을 팔거나 살 때가 아니라
가지고만 있어도 매년 납부해야 하는 세금이죠.

우리나라에서 부동산 보유세는
크게 두 가지로 나뉘어요.

바로
✔ 재산세
✔ 종합부동산세

이 두 가지가 보유세의 핵심이에요.



2. 재산세란?

재산세는 지방자치단체에서 부과하는 세금이에요.

1년에 한 번,
매년 6월 1일 기준으로
부동산을 가지고 있는 사람에게 부과돼요.

이때 중요한 건
등기상 소유자 기준이라는 점이에요.

즉, 실거주 여부나 세입자 여부랑 상관없이
‘명의자’가 세금을 내야 해요.

재산세는 주택, 토지, 건물 등
부동산 전반에 걸쳐 부과되고요.
납부 시기는 일반적으로 7월과 9월이에요.



3. 종합부동산세(종부세)란?

종합부동산세는 중앙정부에서 부과하는 세금이에요.

이건 일정 기준 이상 고가 부동산을 가진 사람에게만 부과돼요.

주택이나 토지 자산이
일정 금액을 초과하면
그때부터 종부세를 내야 하는 거죠.

보통은 ‘부자세’ 또는 ‘다주택자 규제’로 알려져 있어서
많은 집을 가진 분들이나
고가 아파트 보유자에게 해당되는 세금이에요.

종부세는
매년 6월 1일 기준으로 보유 중인 부동산의 공시가격을 기준으로
11월에 고지되고 12월에 납부하게 됩니다.



4. 재산세는 어떻게 계산되나요?

이제 진짜 중요한 계산법에 대해 말씀드릴게요.

재산세는 아래 순서대로 계산돼요.

① 공시가격 확인
→ 국토부에서 매년 3~4월쯤 발표하는 부동산 가격이에요.
→ 실제 거래가는 아니지만, 세금 계산의 기준이 돼요.

② 과세표준 계산
→ 주택의 경우 공시가격 × 공정시장가액비율
→ 2024년 기준 공정시장가액비율은 60%예요.

③ 세율 적용
→ 과세표준에 따라 세율이 다르게 적용돼요.

✔ 예: 1가구 1주택 일반주택 기준

 0.1% ~ 0.4%

✔ 예: 다주택자 또는 조정지역일 경우

 0.5% 이상 적용될 수 있음

④ 도시지역분·지방교육세 추가
→ 재산세 본세 외에도
도시지역분(0.14%)과
지방교육세(재산세의 20%)가 추가로 붙어요.



5. 종부세는 어떻게 계산되나요?

종부세는 조금 더 복잡해요.

① 공시가격 확인
→ 주택의 경우 1가구 1주택자 기준 12억 원 초과 시 과세돼요.
→ 다주택자나 법인의 경우엔 6억 원 초과부터 과세 대상이에요.

② 과세표준 계산
→ 공시가격에서 기본공제액(12억 or 6억) 차감
→ 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준 산출

③ 세율 적용
→ 과세표준 구간에 따라 0.5% ~ 6.0%까지 누진세율 적용

④ 세액 공제 및 가산
→ 장기보유, 고령자 공제 등 혜택도 있지만
→ 다주택자는 추가 세부담이 발생할 수 있어요.

⑤ 농어촌특별세 추가
→ 종부세액의 20%가 농어촌특별세로 추가 부담돼요.