부동산을 공부할 때 제일 답답한 순간이 “어디서 뭘 확인해야 하는지”가 안 보일 때예요.
카더라 정보는 많은데, 정작 내 돈이 걸린 판단은 공신력 있는 자료로 확인해야 마음이 놓이거든요.
그래서 오늘은 부동산 공통상식부터 정리하고, 마지막에는 부동산에 도움 되는 정부 사이트들을 한 번에 요약해드릴게요.
부동산 공통상식은 “가격”이 아니라 “구조”를 먼저 보는 거예요.
가격은 결과이고, 구조는 원인이에요.
구조는 입지, 수요, 공급, 금리, 정책, 그리고 지역의 개발 계획 같은 것들이에요.
입지는 항상 1순위예요.
초보자분들이 “내가 살기 좋다”로 판단하시는 경우가 많은데, 투자는 “남들이 계속 찾을 동네인가”가 더 중요해요.
직장 접근성, 교통, 학군, 생활 인프라, 동네 이미지가 수요를 만들어요.
공급도 같이 봐야 해요.
근처에 입주 물량이 한꺼번에 늘어나면 전세나 월세가 흔들릴 수 있어요.
집값도 공급이 몰리는 시기에는 힘이 빠지기 쉬워요.
현금흐름은 부동산의 안전벨트예요.
집값이 오른다고 해도 이자, 관리비, 수리비, 공실 같은 변수로 내 통장이 먼저 흔들릴 수 있어요.
그래서 저는 항상 “3개월 공실이 나도 버틸 수 있나”를 계산해보시라고 말씀드려요.
계약은 감정이 아니라 체크리스트로 하셔야 해요.
특약이 애매하면 분쟁이 생길 때 서로 다른 말을 하게 돼요.
수리 범위, 하자 책임, 옵션 고장, 원상복구 기준, 입주 청소 상태 같은 것들을 가능하면 문장으로 박아두는 게 좋아요.
이제부터는 실전이에요.
부동산 관련 정부 사이트들을 “무슨 용도로 쓰는지” 기준으로 깔끔하게 정리해볼게요.
먼저 가격 확인에 가장 많이 쓰는 곳들이 있어요.
1. 국토교통부 실거래가 공개시스템은 실제로 거래된 가격을 확인할 때 쓰는 곳이에요.
호가가 아니라 “얼마에 거래됐는지”를 보려면 여기부터 보시면 돼요.
같은 단지라도 동, 층, 연식에 따라 가격이 달라서 비슷한 조건끼리 비교하셔야 해요.
2. 부동산공시가격알리미는 공시가격을 확인하는 곳이에요.
공시가격은 세금과 각종 부담금의 기준으로 쓰이는 경우가 많아서 실거래가와 성격이 달라요.
“시세와 공시가격이 왜 이렇게 다르지”라고 놀라실 수 있는데, 용도가 다르다고 이해하시면 편해요.
다음은 청약과 분양 관련 사이트들이에요.
3) 청약홈은 아파트 청약 신청과 결과 확인을 할 때 가장 많이 쓰는 곳이에요.
특별공급, 일반공급, 당첨자 발표, 경쟁률 같은 흐름을 한 번에 볼 수 있어요.
청약은 자격 요건과 일정이 생명이라서, 공고문 일정 체크를 습관처럼 하시는 게 좋아요.
4. LH 청약센터는 공공분양, 임대주택, 행복주택 같은 공공주택 정보를 볼 때 유용해요.
내 지역에 어떤 공공주택이 나오는지, 자격이 무엇인지 확인하기 좋아요.
공공주택은 유형별로 조건이 다르니 “유형 이름”을 먼저 이해하고 들어가시면 훨씬 빨라요.
5. SH공사는 서울 지역 공공주택을 보는 분들께 중요해요.
서울은 공급 방식과 모집 공고 흐름이 별도로 돌아가는 경우가 많아서 따로 챙겨보시는 게 좋아요.
이제 권리관계와 등기 쪽이에요.
6) 대법원 인터넷등기소는 등기부등본을 발급하고 확인하는 곳이에요.
매수든 전세든 “등기부등본 확인”은 필수예요.
소유자, 근저당, 가압류 같은 권리관계를 여기서 보게 돼요.
등기부는 계약 직전에 한 번, 잔금 직전에 한 번, 이렇게 두 번 확인하시는 걸 추천드려요.
다음은 건물 정보와 대장 쪽이에요.
7) 정부24는 각종 서류 발급 창구라고 생각하시면 편해요.
주민등록등본 같은 것뿐 아니라 부동산 관련 서류들도 여기서 발급하는 경우가 많아요.
부동산 거래는 서류 한 장이 분쟁을 막아주는 경우가 많아서, 필요한 서류를 미리 리스트업 해두면 좋아요.
8. 세움터는 건축 관련 정보를 확인할 때 자주 언급돼요.
건축물대장이나 인허가 관련 흐름을 확인하는 데 도움이 되는 경우가 있어요.
특히 불법 증축이나 용도 변경이 의심될 때, “대장과 실제가 같은지” 확인하는 습관이 중요해요.
이제 토지와 도시계획을 보는 사이트들이에요.
9) 토지이음은 토지이용계획 확인을 할 때 정말 유용해요.
용도지역, 용도지구, 용도구역 같은 규제 정보를 확인할 수 있어요.
초보자분들이 어려워하시는 부분인데, 여기서 핵심은 “내가 하고 싶은 걸 할 수 있는 땅인지”를 보는 거예요.
예를 들어 같은 동네라도 어떤 필지는 용적률과 건폐율이 다르고, 가능한 용도가 달라요.
10. 국가공간정보포털은 지도 기반으로 공간 정보를 확인할 때 도움이 돼요.
개발 계획이나 공간 데이터가 필요할 때 참고하기 좋아요.
다만 초보자분들은 처음부터 깊게 파기보다, 토지이음으로 1차 확인하고 필요하면 보조로 보시는 흐름이 편해요.
세금 관련 사이트도 꼭 챙기셔야 해요.
11) 홈택스는 국세 관련 업무를 처리하는 곳이에요.
양도소득세, 종합소득세, 임대소득 신고 같은 것들이 여기와 연결되는 경우가 많아요.
부동산은 “사는 것”보다 “세금 정산”에서 체감 난이도가 올라가니, 미리 메뉴 구조를 익혀두면 좋아요.
12. 위택스는 지방세를 다루는 곳이에요.
취득세, 재산세 같은 지방세가 여기와 연결되는 경우가 많아요.
세금은 금액도 중요하지만 납부 기한을 놓치지 않는 게 더 중요해요.
전세를 보시는 분들이라면 보증 쪽도 확인해두시면 좋아요.
13) 주택도시보증공사나 주택금융공사 같은 기관 사이트들은 전세보증, 대출 보증, 정책금융 정보를 볼 때 참고가 돼요.
전세는 “집 상태”만큼 “보증금 안전장치”가 중요한 구조라서, 내가 선택할 수 있는 보증 제도를 미리 알아두면 좋아요.
여기까지가 사이트 요약인데, 초보자분들은 “그래서 뭘 어떤 순서로 보죠”가 남아요.
그래서 제가 자주 쓰는 확인 루틴을 간단히 드릴게요.
매수 전 확인 루틴이에요.
1단계로 실거래가 공개시스템에서 최근 거래 흐름을 봐요.
2단계로 공시가격알리미에서 공시가격을 확인해 세금 기준 감을 잡아요.
3단계로 토지이음에서 용도지역과 규제를 확인해요.
4단계로 정부24나 세움터를 활용해 대장 정보를 확인해요.
5단계로 인터넷등기소에서 등기부등본을 확인해 권리관계를 봐요.
6단계로 홈택스와 위택스로 세금 이벤트를 대략 그려봐요.
7단계로 계약서 특약을 체크리스트로 정리하고, 계약 직전과 잔금 직전에 등기부를 다시 확인해요.
전세 전 확인 루틴도 따로 드릴게요.
1단계로 등기부등본에서 근저당과 소유자를 먼저 봐요.
2단계로 실거래가와 주변 전세 시세를 비교해서 보증금이 과한지 확인해요.
3단계로 대장과 실제 상태가 비슷한지 체크하고, 사진으로 남겨요.
4단계로 가능하면 보증 제도까지 함께 검토해서 안전장치를 만들어둬요.
마지막으로 제가 꼭 드리고 싶은 팁이 있어요.
정부 사이트는 “정답”을 주기보다 “근거”를 주는 곳이에요.
그 근거를 모아 내 상황에 맞게 해석하는 게 부동산 실력이에요.
처음엔 메뉴가 복잡해 보여도, 자주 쓰는 것만 반복해서 보시면 금방 익숙해지실 거예요.
원하시면 다음 글에서는 “등기부등본에서 초보자가 꼭 봐야 하는 줄”만 따로 뽑아서 아주 쉽게 설명해드릴게요.
실전에서 가장 도움이 되는 파트거든요.
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