안녕하세요.
부동산을 공부하고 소개해온 블로거입니다.
오늘은 부동산 기초 중에서도
많은 분들이 헷갈려 하시는 개념,
바로 “공시지가”에 대해 이야기해보려고 해요.
혹시 이런 말 들어보신 적 있으신가요?
“이 땅 공시지가가 평당 100만 원이래.”
“공시지가 오른다고 세금 더 낸대.”
“실거래가는 5억인데, 공시지가는 3억밖에 안 돼요.”
말은 많이 들어보셨을 텐데,
정확히 어떤 뜻인지,
어떻게 활용되는 건지는
잘 모르겠다는 분들이 꽤 많으시더라고요.
그래서 오늘은 공시지가가 뭔지부터,
왜 중요한지,
어디서 확인하는지까지
쏙쏙 정리해서 알려드릴게요.
공시지가란?
공시지가는요,
정부가 ‘이 땅은 얼마 정도의 가치가 있다’고
공식적으로 발표하는 땅값이에요.
좀 더 정확하게 말씀드리면,
국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 산정하고 공시하는 표준지의 단위 면적당(㎡당) 가격입니다.
즉, 실거래가나 감정가가 아니라
행정 목적으로 쓰기 위해 국가가 정한 가격이에요.
그래서 ‘공시지가’라는 이름이 붙은 거예요.
‘공식적으로(공시)’ ‘정해진 땅값(지가)’이라는 뜻이죠.
공시지가는 왜 중요한가요?
이걸 꼭 알아야 하는 이유는요,
공시지가를 기준으로 세금, 부담금, 보상금 같은 게 계산되기 때문이에요.
예를 들어,
재산세
종합부동산세
양도소득세
상속세·증여세
개발부담금
보상금 산정
이런 것들이 대부분 공시지가를 기반으로 계산돼요.
즉, 이 땅의 진짜 가치는 10억인데
공시지가가 5억이면,
세금도 그 5억을 기준으로 계산되는 거예요.
그래서 공시지가는
실제로 땅을 사고팔 때보다는
세금이나 행정적인 목적에 더 밀접한 관련이 있어요.
공시지가는 어떻게 결정되나요?
국토교통부에서 매년
전국에서 ‘대표성 있는 토지’를 표준지로 선정해요.
예를 들어 서울 강남의 아파트촌 안,
경기도 시골의 논 한가운데 등
다양한 지역을 표본으로 뽑고요,
감정평가사가 현장 조사를 해서
입지, 주변 시세, 개발 계획 등을 종합적으로 반영해
1㎡당 가격을 산정해요.
이 가격이 바로 표준지 공시지가가 되는 거예요.
그리고 표준지 가격을 기준으로
비슷한 위치, 용도의 다른 땅들도
개별공시지가가 정해지게 되는 구조입니다.
공시지가는 어떤 종류가 있나요?
여기서 많이들 헷갈리시는 게
공시지가 말고도
비슷하게 생긴 단어들이 많다는 거예요.
정리해드릴게요.
1. 표준지공시지가
→ 전국에 있는 ‘표준이 되는 토지’ 50만 필지를 선정해서
매년 국토교통부 장관이 고시하는 가격이에요.
2. 개별공시지가
→ 표준지공시지가를 기준으로
각 시·군·구청장이 나머지 토지의 가격을 산정해서 공시하는 거예요.
(우리가 일반적으로 말하는 공시지가가 이거예요.)
3. 공동주택 공시가격
→ 아파트, 연립, 다세대처럼 공동주택에 대한 가격.
이건 국토부가 매년 정해서 발표하고,
건물 포함한 전체 시세 개념이에요.
4. 단독주택 공시가격
→ 단독주택(다가구, 전원주택 등)의 토지+건물 가격을
행정안전부가 매년 산정해서 공시해요.
공시지가는 어디서 확인할 수 있나요?
요즘은 정말 간단해요.
정부가 운영하는 공시지가 전용 사이트가 있어요.
▶ 부동산공시가격알리미
[https:http://www.realtyprice.kr](https:www.realtyprice.kr)
이 사이트에서
주소나 지번만 입력하면
해당 토지나 주택의 공시가격을
누구나 쉽게 조회할 수 있어요.
개별공시지가, 표준지공시지가,
공동주택·단독주택 공시가격도 모두 다 확인 가능합니다.
또한 과거년도 자료도 열람 가능해서
공시지가의 상승 흐름도 확인할 수 있어요.
공시지가는 실거래가와 어떤 차이가 있나요?
이 질문 정말 많이 받았어요.
결론부터 말씀드리면,
공시지가는 실거래가보다 낮은 경우가 대부분이에요.
왜냐면 공시지가는
세금 계산을 위한 기준이기 때문에
시장에서 실제로 거래되는 가격보다
보수적으로 산정되는 경우가 많거든요.
하지만 최근 몇 년간은
정부가 공시가격 현실화를 추진하면서
실거래가와의 격차를 점점 줄여가고 있어요.
예전에는 시세의 60% 수준이었다면,
이제는 80~90% 수준까지 올라온 지역도 있어요.
그래서 부동산 세금이나 양도 계획을 세우실 때는
공시지가와 실거래가 둘 다 같이 고려하셔야 해요.
공시지가를 활용하는 대표적인 상황들
✔ 재산세 계산
→ 공시지가에 공정시장가액비율 곱해서 과세표준 산정
✔ 종합부동산세
→ 일정 기준 이상 부동산 보유 시
공시가격 기준으로 세금 부과
✔ 상속·증여세
→ 부동산을 물려줄 때
공시지가 기준으로 세액 계산
✔ 개발부담금
→ 개발사업 시 증가한 공시지가를 기준으로 부담금 부과
✔ 보상금 산정
→ 공공사업(도로, 철도 등)으로 토지 수용 시
공시지가를 기준으로 보상금이 책정되기도 해요
초보자가 꼭 기억해야 할 공시지가 팁
1. 공시지가는 ‘세금 기준 가격’이다.
→ 실제 거래보다 낮게 형성되어 있음
2. 매년 1월 1일 기준으로 공시되며,
→ 3~5월에 일반에 공개됨
3. 부동산 보유세나 증여세, 상속세를 계획할 땐
→ 반드시 확인해야 하는 지표
4. 아파트는 ‘공시가격’, 토지는 ‘공시지가’로 구분됨
5. 인터넷으로 누구나 쉽게 조회 가능함
마무리하며
공시지가는 부동산에서 가장 기본적이지만
정말 중요한 개념이에요.
그 땅이 세금이 얼마나 나올지,
증여하면 얼마가 과세될지,
개발되면 보상이 얼마나 나올지를
알기 위해 꼭 확인해야 하는 자료거든요.
단순히 ‘이 땅값 얼마인가요?’로 끝나는 게 아니라
내 자산을 어떻게 관리할지,
어떻게 지키고 활용할지를 정할 수 있는 기준이 돼요.
오늘 글을 통해
공시지가에 대한 개념이 좀 더 선명해지셨다면 좋겠습니다.
궁금하신 게 있다면 언제든지 댓글이나 메시지 주세요.
저는 언제나 여러분의 부동산 공부를 응원합니다.
감사합니다.
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