안녕하세요
오늘은 많은 분들이 궁금해하시는
부동산 투자 시뮬레이션에 대해서 말씀드리려고 해요
처음 부동산 투자에 도전하시는 분들께서는
“이걸 샀다가 오를까? 안 오르면 어떡하지?”
이런 고민 많이 하시잖아요?
그래서 투자 전에 미리 가상으로 수익을 계산해보고 판단하는 것,
그게 바로 시뮬레이션이에요
저도 투자 전에 항상 시뮬레이션을 해보는 편인데요
이 과정이 얼마나 중요한지 한 번 말씀드려볼게요 :)
1. 부동산 투자 시뮬레이션이란?
쉽게 말하면,
내가 만약 이 부동산을 지금 사면, 향후 몇 년간 얼마를 벌거나 손해 볼지를 미리 계산해보는 작업이에요
실제로 투자하는 건 아니고
엑셀이나 계산기, 요즘은 앱도 활용해서
미리 수익률을 시뮬레이션해보는 거예요
마치 비행기 조종사가 실제로 비행하기 전에
모의비행을 해보듯이
투자자도 이 시뮬레이션을 통해
리스크를 줄이고 감을 익힐 수 있어요
2. 왜 시뮬레이션이 중요할까요?
부동산은 금액이 크잖아요
몇 천만 원, 몇 억 단위의 자금이 들어가는데
감만 믿고 투자했다가 손실을 보면 타격이 크죠
그래서 투자 전에
내가 감당할 수 있는 수준인지,
수익이 얼마나 날지,
혹시 손해가 나더라도 어느 정도까지 감내할 수 있을지
이런 걸 미리 따져보는 게 진짜 중요해요
그리고 숫자로 확인해보면
감정에 휘둘리지 않고 합리적으로 판단할 수 있게 돼요
3. 기본적으로 따져봐야 할 요소는요?
시뮬레이션 할 때는 몇 가지 기본 항목을 꼭 확인하셔야 해요
① 매입가(구입 가격)
내가 이 부동산을 얼마에 사는지
② 자기자본 + 대출 비율
현금은 얼마 쓰고, 대출은 얼마나 낼 건지
이자율과 상환 기간도 체크해야 해요
③ 취득세 및 기타 비용
취득세, 중개수수료, 등기 비용 등 초기 비용도 계산에 넣으셔야 해요
④ 월세 수익 or 실거주 여부
월세를 받는다면 월 임대료, 공실률, 관리비 등
실거주라면 주거비용 절감 효과도 반영해볼 수 있어요
⑤ 향후 매도 예상가
3년, 5년 뒤에 얼마에 팔 수 있을지
시세 예측도 필요해요 (보수적으로 잡는 게 좋아요)
⑥ 세금
보유세, 양도세도 꼭 넣어야 해요
예상 수익에 큰 영향을 주거든요
4. 실제 시뮬레이션 예시 한 번 보여드릴게요
예시 상황
수도권 소형 아파트 구입
매입가: 3억 원
자기자본: 1억 원 / 대출: 2억 원 (이자 연 4%)
월세 수익: 90만 원
보유 기간: 5년
5년 후 예상 매도가: 3.8억 원
기타 비용: 취득세 2천만 원, 중개/등기비 300만 원
양도세 및 보유세 예상: 약 1천만 원
수익 계산
① 초기투자금:
자기자본 1억 + 기타비용 2,300만 원 = 1억 2,300만 원
② 5년간 월세 수익:
90만 원 × 12개월 × 5년 = 5,400만 원
③ 5년 뒤 매도차익:
매도 3.8억 – 매입 3억 = 8천만 원 – 세금 1천만 원 = 7천만 원
④ 총 수익:
월세 5,400만 원 + 매도차익 7천만 원 = 1억 2,400만 원
⑤ 최종 수익률:
1억 2,400만 원 ÷ 1억 2,300만 원 × 100 = 약 101%
→ 연평균 수익률로는 약 20% 정도 되는 셈이에요
이렇게 수익이 예측되면
“내가 이 물건에 투자해도 되겠다”는 판단이 좀 더 명확해져요
5. 시뮬레이션 도구는 어떻게 활용하나요?
요즘은 정말 편리한 도구들이 많아요
① 엑셀
가장 기본이 되는 방법이에요
구글 시트나 네이버 오피스 엑셀도 괜찮고요
직접 수식을 넣어서 원하는 대로 계산할 수 있어요
② 부동산 계산기 앱
네이버 부동산, 직방, 호갱노노 같은 앱에도
수익률 계산기 기능이 있어요
초보자분들께 아주 유용해요
③ 부동산 투자 시뮬레이션 사이트
일부 사이트에서는 세금까지 자동 계산해주는
정교한 시뮬레이터를 제공해요
예: 부동산플래닛, 탱크옥션 등
6. 시뮬레이션할 때 꼭 기억해야 할 팁
보수적으로 잡기
예상 월세나 매도가는 항상 ‘최소 기준’으로 잡아주세요
현실보다 좋게 잡으면 나중에 실망이 커요
공실률, 금리 인상 시나리오도 고려하기
혹시라도 세입자가 안 들어오거나
대출이자가 오를 경우도 가상으로 계산해보세요
계획이 아닌 수치로 판단하기
감정이 아니라
숫자가 말해주는 근거를 바탕으로 결정하는 습관이 중요해요
마무리하며
부동산 투자 시뮬레이션은
실전 투자로 가기 전 가장 안전한 연습 방법이에요
꼼꼼하게 숫자를 따져보고
내 상황에 맞는 투자 전략을 세우는 데 큰 도움이 돼요
저도 지금까지 했던 모든 투자는
항상 이 시뮬레이션 과정을 거치고 나서 결정했어요
여러분도 부동산에 대해 막연히 겁먹지 마시고
작은 시뮬레이션부터 시작해보세요 :)
혹시 엑셀 파일이나 계산기 양식이 필요하시면
댓글로 남겨주세요
제가 샘플도 공유해드릴게요
다음 글에서는 ‘부동산 투자 수익률 3가지 계산법’이나
‘세금 포함 투자 시뮬레이션 고급편’도 준비해볼게요
읽어주셔서 감사합니다 💛
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