안녕하세요.
오늘은 부동산 투자자라면 반드시 알고 있어야 할 주제,
바로 ‘양도소득세 절세 전략’에 대해 이야기해보려고 해요.
부동산을 팔 때 가장 먼저 떠오르는 게 바로
“세금 얼마나 나올까?” 하는 걱정이잖아요.
실제로 집을 팔아서 1억 원 이익을 남겼는데,
세금으로 수천만 원을 내야 한다면
기분이 참 씁쓸할 수밖에 없어요.
그래서 이런 상황을 미리 준비하고
합법적으로 절세할 수 있는 전략들을 알아두는 게 정말 중요해요.
이번 글에서는 양도소득세가 뭔지,
어떻게 계산되는지,
그리고 어떤 전략을 쓰면 세금을 줄일 수 있는지
하나씩 자세히 알려드릴게요.
1. 양도소득세란 무엇인가요?
양도소득세는 줄여서 ‘양도세’라고도 해요.
말 그대로 ‘부동산을 양도할 때 발생한 소득’에 부과되는 세금이에요.
즉,
내가 집을 싸게 사서 비싸게 팔아서 생긴 ‘차익’에 대해
세금이 부과되는 거죠.
예를 들어
3억 원에 산 아파트를
5억 원에 팔았다면
2억 원의 차익이 생기죠?
이 2억 원에 대해 양도소득세가 부과되는 거예요.
2. 양도세는 누가 내나요?
간단해요.
‘팔 사람’이 내는 세금이에요.
즉, 부동산을 양도한 사람,
즉 소유자가 내야 하는 세금이에요.
보통은 부동산 매매계약을 체결하고
잔금을 받고 등기 이전이 완료된 후
60일 이내에 양도소득세를 신고하고 납부하셔야 해요.
※ 비사업용 토지나 조정대상지역 내 다주택자의 경우
45일 이내 신고라는 점도 기억해두시면 좋아요.
3. 양도소득세는 어떻게 계산하나요?
양도세 계산은 생각보다 조금 복잡하지만
크게 4단계로 나눠 설명드릴 수 있어요.
① 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
② 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제(250만 원)
③ 세율 적용 = 과세표준 × 양도소득세율
④ 지방소득세 = 양도소득세의 10%
예를 들어 설명드릴게요.
3억 원에 취득한 집을
5억 원에 양도했고
필요경비가 1천만 원,
장기보유특별공제 1천만 원 받았다면,
→ 양도차익 = 5억 – 3억 – 0.1억 = 1.9억
→ 과세표준 = 1.9억 – 0.1억 – 250만 원 = 약 1.775억
→ 여기에 양도세율 적용 (기본세율 6~45% 구간)
→ 지방소득세는 양도세의 10%
이런 구조예요.
4. 양도세율은 어떻게 되나요? (기본중과)
양도세율은 ‘기본세율’과 ‘중과세율’로 나뉘어요.
✔ 기본세율 (1주택자 or 일반 양도자 대상)
1,200만 원 이하: 6%
1,200만 원 초과~4,600만 원 이하: 15%
4,600만 원 초과~8,800만 원 이하: 24%
8,800만 원 초과~1억5천만 원 이하: 35%
그 이상은 최대 45%까지 적용돼요.
✔ 중과세율 (다주택자 대상)
조정지역 2주택: 기본세율 + 20%
조정지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%
(단, 중과세는 완화나 유예되는 경우도 있으니 매년 확인 필요해요.)
5. 절세 전략 ① 장기보유특별공제 활용하기
이 공제는 정말 큰 절세 효과를 줘요.
주택을 오래 가지고 있으면
그만큼 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도예요.
✔ 1세대 1주택자의 경우
보유 기간 3년 이상이면 공제가 가능하고
최대 10년 보유 시 40%까지 공제받을 수 있어요.
✔ 보유+거주 요건을 충족하면
최대 80%까지도 공제 가능합니다.
예:
양도차익 1억 원인데 80% 공제면
→ 과세표준은 2천만 원으로 확 줄어들게 되는 거죠.
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