안녕하세요
오늘은 재개발·재건축 투자에서 꼭 나오는 용어,
‘입주권’에 대해서 이야기해보려고 해요
처음 공부하시는 분들께는
입주권이라는 말이 좀 어렵고 헷갈리게 느껴지실 수 있어요
“분양권이랑 뭐가 다른 건가요?”
“입주권은 언제 생기는 거예요?”
“이걸 사도 되는 건가요?”
이런 질문들 많이들 하시거든요
그래서 오늘은
입주권이 뭔지,
누가 가질 수 있는 건지,
투자 관점에서 어떻게 접근해야 하는지
하나씩 아주 쉽게 풀어드릴게요
입주권이란?
입주권이란 말 그대로
\\재개발·재건축이 끝났을 때 새 아파트에 '입주할 수 있는 권리'\\를 말해요
조금 더 정확하게 설명드리면요,
현재 재개발·재건축이 진행되고 있는 구역 안에
집이나 건물(지분 포함)을 가지고 있는 사람이
사업이 끝나고 새로 지어진 아파트를 배정받을 수 있는 권리를 의미해요
예를 들어볼게요
서울에 30년 넘은 낡은 빌라가 있는 동네가 있다고 해요
그 동네가 재개발 구역으로 지정되면서
주민들이 조합을 만들고
아파트를 새로 짓기로 했어요
이때 빌라를 가지고 있던 분은
나중에 새 아파트가 완공되면
그 단지 안에 입주할 수 있는 권리를 부여받아요
그게 바로 입주권이에요
입주권 vs 분양권, 뭐가 달라요?
많이 헷갈려 하시는 부분인데요
‘입주권’과 ‘분양권’은 완전히 다른 개념이에요
| 구분 | 입주권 | 분양권 |
| 대상 | 기존에 집이나 지분을 갖고 있던 조합원 | 외부 일반 청약자 |
| 발생 시점 | 조합 설립 이후 권리가 생김 | 청약 당첨 시 발생 |
| 부여 기준 | 재개발·재건축 구역 내 기존 부동산 보유 | 청약 통장 + 경쟁 |
| 전매 제한 | 대체로 강함 (전매 제한, 실거주 조건 등 있음) | 역·시점마다 다름 |
| 세금 | 1세대 1주택 비과세 요건에 변수 많음 | 일정 조건 충족 시 비과세 가능 |
입주권은 \\기존 건물을 보유한 대가로 주어지는 '보상 개념의 권리'\\이고요
분양권은 \\청약을 통해 경쟁을 뚫고 취득하는 '공급 개념의 권리'\\예요
입주권은 언제 생기나요?
입주권은 정비구역 지정 이후 조합이 설립되고 난 다음에
조합원이 되면서 생기는 경우가 대부분이에요
즉, 아무 빌라나 그냥 사는 게 아니라
정비구역 안에서 ‘조합원 자격’을 갖춘 상태에서 매입해야
입주권을 확보할 수 있어요
만약 조합 설립 이전에 샀다면
입주권이 생길 수도 있고 아닐 수도 있어요
특히 \\투자자 입장에서는 '조합원 지위 양도 제한 시점'\\을 꼭 확인하셔야 해요
입주권은 부동산처럼 거래할 수 있나요?
네, 가능합니다
입주권도 부동산 거래 대상이에요
하지만 일반 주택보다 규제가 더 많아요
✔ 전매 제한 기간이 있을 수 있고요
✔ 실거주 의무가 붙는 경우도 있고요
✔ 대출도 쉽지 않을 수 있어요
그리고 부동산 양도소득세 측면에서도
입주권은 따로 규정이 있어서
매도 시 세금 계산을 더 꼼꼼히 하셔야 해요
입주권으로 수익을 낼 수 있나요?
결론부터 말씀드리면,
잘만 사면 분양권보다 훨씬 높은 수익이 날 수도 있어요
왜냐하면 입주권은
분양가 수준이 낮고
입지가 좋은 곳이 많고
일반분양보다 입주 시기가 빠르고
단지 내 가장 좋은 동·호수를 배정받는 경우도 많기 때문이에요
하지만 그만큼
리스크도 있고
투자 진입 장벽(지분 구조, 사업 단계 이해 등)이 높아요
그래서 공부 없이 투자하면 오히려 손해 볼 수도 있어요
입주권 투자, 주의할 점은요?
✔ 조합원 지위 양도 제한 시기 체크
✔ 사업 단계별 가격 차이 분석
✔ 예정 분양가, 일반분양 물량 등과 비교
✔ 대출 가능 여부
✔ 입주권이 실제로 몇 평형을 배정받을 수 있는지 확인
✔ 세금 계산 (비과세 여부, 중과 여부 등)
특히 ‘지분 쪼개기’ 같은 편법은 절대 피하셔야 해요
요즘은 조합이 그런 거래에 대해 굉장히 민감하게 반응하거든요
입주권은 어떻게 확인할 수 있나요?
✔ 해당 구역이 재개발인지, 재건축인지
✔ 현재 조합 설립이 되어 있는지
✔ 내가 매입하려는 건물이 조합원 자격이 있는 물건인지
✔ 권리산정 기준일 이전에 지어진 집인지
이런 정보는 해당 구청 도시정비과나
조합 사무실, 토지이용규제정보서비스, 국토부 실거래가 시스템 등을 통해
직접 확인하시는 걸 추천드려요
입주권 투자, 어떤 분께 추천드릴까요?
✔ 청약 가점이 낮아서 일반분양이 어려우신 분
✔ 입지 좋은 신축 아파트를 시세보다 저렴하게 확보하고 싶으신 분
✔ 투자 기간이 3~5년 이상 가능하신 분
✔ 정비사업에 대한 이해가 어느 정도 있으신 분
이런 분들이라면
입주권은 꽤 매력적인 투자 대상이 될 수 있어요
마무리하면서요
‘입주권’은
그저 아파트 하나 받는 권리가 아니라
‘도심 속 신축 아파트를 가장 유리한 조건으로 확보할 수 있는 권리’예요
그만큼 투자로서도 가치가 크고
제대로만 접근하면
청약 없이도 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 될 수 있어요
다만, 입주권은
복잡한 법적 요건과 행정 절차가 따라오는 만큼
정보 확인과 사전 조사 없이 덜컥 사버리는 건 정말 위험해요
\\“입주권을 산다 = 사업 전체를 함께 한다”\\는 마음으로
신중하게 접근하시면 좋겠어요
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