안녕하세요
오늘은 전월세 계약을 하실 때
진짜 놓치면 큰일 나는 핵심 포인트 두 가지를 알려드릴게요
바로 확정일자와 전입신고입니다
솔직히 말씀드리면요
이 두 가지는
계약만큼이나 중요하다고 해도 과언이 아니에요
"계약서만 쓰면 되는 거 아닌가요?"
"전입신고 꼭 해야 하나요?"
이런 질문 정말 많이 들어요
하지만 이걸 제대로 몰라서
보증금 수천만 원 날릴 뻔한 분들
저도 현장에서 정말 많이 봤거든요
그래서 오늘은
확정일자와 전입신고의 개념, 차이점, 순서, 실수하면 생기는 일들까지
초보자도 쏙쏙 이해하실 수 있게 풀어드릴게요
확정일자란 뭔가요?
확정일자는요
쉽게 말해서 계약한 날짜를 ‘공적으로 인증’해주는 절차예요
내가 이 집에 전세나 월세로 들어가면서
언제 계약했고
얼마 보증금을 냈는지를
국가에 공식적으로 남기는 거예요
확정일자는 법적인 효력이 있어요
이게 왜 중요하냐면요
만약 이 집이 나중에 경매에 넘어가게 되면
국가는 보증금을 돌려줄 순서를 따져요
그때 순서를 정할 때
확정일자가 굉장히 중요한 기준이 되는 거예요
즉, 확정일자를 먼저 받은 사람이 더 먼저 보호받을 수 있다는 뜻이에요
전입신고란 뭔가요?
전입신고는
"나 이제 이 집에 들어와서 살게요!" 라고
국가에 알려주는 거예요
동사무소에서 전입신고를 하면
그 주소로 내 주민등록 주소지가 이전돼요
이걸 왜 하냐면요
그래야 내가 이 집에 살고 있다는 걸
법적으로 인정받을 수 있어요
즉, 전입신고를 해야
대항력이라는 걸 가질 수 있어요
대항력은 또 뭐예요?
이건 정말 중요한 개념이에요
대항력은
내가 이 집에 들어와서 살고 있다는 사실을
다른 사람한테 ‘대항’할 수 있는 권리를 말해요
예를 들어볼게요
내가 전입신고 안 하고 살고 있었는데
집주인이 몰래 집을 다른 사람에게 팔았어요
그럼 그 새로운 집주인이 와서
"이 집 내 거니까 나가세요"라고 할 수 있어요
왜냐면
전입신고 안 돼 있으니까
법적으로 ‘내가 여기 살고 있었다’는 증거가 없잖아요
하지만 전입신고를 해놨다면?
"아니요, 저는 정당하게 여기 살고 있었어요" 하고
대항할 수 있는 권리가 생기는 거예요
그럼 확정일자랑 전입신고는 꼭 같이 해야 하나요?
정답은
네! 꼭 같이 하셔야 해요
이 두 가지를 같이 해야만
내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는
우선변제권 + 대항력을 동시에 가질 수 있어요
✔ 전입신고 = 대항력 (입주한 사람이라는 주장 가능)
✔ 확정일자 = 우선변제권 (경매 시 보증금 먼저 돌려받을 수 있음)
그래서
"보증금 안전하게 돌려받을 수 있을까요?"
이 질문에 대한 대답은
"전입신고 + 확정일자 받으셨나요?"로 이어지는 거예요
확정일자 받는 방법 (정말 쉬워요)
✔ 계약서 원본을 가지고
✔ 주민센터(동사무소) 방문
창구에
“확정일자 찍어주세요”라고 말씀드리면
계약서에 도장 하나 찍어주고 끝이에요
수수료는 600원이에요
하루에 5분이면 끝나는 일이지만
그 결과는 수천만 원, 억 단위의 보증금을 지켜줍니다
전입신고 하는 방법
전입신고는
주민등록 전입신고라고 보시면 돼요
✔ 주민등록증이나 신분증
✔ 임대차 계약서 사본
이 두 가지만 있으면
동사무소에서 5~10분이면 끝나요
요즘은
정부24 홈페이지나
정부24 모바일앱을 통해
비대면으로도 가능해요
단, 확정일자는 비대면 신청이 안 되는 경우도 있으니
가급적이면 동사무소에서 전입신고 + 확정일자 같이 처리하시는 걸 추천드려요
확정일자나 전입신고를 안 하면 어떻게 되나요?
이 부분은 정말 무섭지만 꼭 아셔야 해요
예를 들어볼게요
1억짜리 보증금으로 전세 계약을 했는데
전입신고도 안 하고 확정일자도 안 받았어요
그런데 어느 날
집이 경매에 넘어가요
그럼 그 집의 순위는
1. 은행 근저당
2. 선순위 확정일자 있는 세입자
3. 마지막으로 아무것도 없는 나
이렇게 돼버리는 거예요
그럼 1억 보증금, 다 날릴 수도 있어요
실제로 이런 사례 정말 많고
뉴스에도 종종 나와요
임대인이 싫어하면요?
가끔 이런 분들 계세요
“집주인이 전입신고 하지 말라고 하더라고요”
이건 정말 위험한 신호예요
보통 이런 경우는
✔ 다가구 주택이라 세대 분리가 안 되는 경우
✔ 집주인이 세금 피하려고 하는 경우
✔ 누군가 이미 전입돼 있는데 또 계약을 받은 경우
이럴 때는
정말 신중하게 판단하셔야 해요
전입신고를 못 하게 하거나
확정일자 받지 말라고 한다면
그 계약은 다시 한 번 의심해보시는 게 좋아요
전입신고와 확정일자의 순서는?
이 부분도 중요해요
두 가지를 모두 해야 효과가 생기는데
순서에 따라 권리 순위가 달라질 수 있어요
원칙적으로는
✔ 전입신고 → 입주 → 확정일자
하지만 요즘은
입주 전에 전입신고 먼저 하기도 하고
확정일자를 먼저 받기도 해요
핵심은
최대한 빠르게 두 가지를 모두 마무리하는 것이에요
그래야 내 권리도 올라가고
우선변제권도 빨리 인정받을 수 있어요
이건 꼭 기억해 주세요
✔ 계약서를 썼다고 끝이 아니에요
✔ 전입신고 + 확정일자 → 보증금 보호의 핵심이에요
✔ 동사무소 10분이면 끝나는 일로 내 돈을 지킬 수 있어요
✔ 전세사기, 깡통전세는 대부분 이 두 가지를 안 한 경우예요
✔ 계약서에 특약사항으로 '전입신고 및 확정일자 신청 가능함' 꼭 넣어두세요
결론: 전입신고와 확정일자는 내 보증금의 보험입니다
부동산 계약은
그냥 종이 한 장에 도장 찍는 일이 아니에요
내 평생 모은 돈이 걸려 있는
중요한 절차예요
그래서 작은 절차 하나라도
절대 소홀히 하면 안 됩니다
전입신고와 확정일자는
사소해 보여도
내 돈을 지키는 가장 강력한 무기예요
여러분의 소중한 보증금,
5분의 노력으로 안전하게 지켜보세요 😊
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