안녕하세요,
오늘은 부동산 투자와 내 집 마련에서 꼭 알아야 할 DSR(총부채원리금상환비율)과 LTV(담보인정비율) 계산법에 대해 이야기해보려고 해요.
사실 요즘 아파트를 사려고 하거나 대출을 알아보시는 분들은 “LTV가 얼마예요?”, “DSR 때문에 대출 한도가 줄었어요” 같은 말을 흔히 하시죠. 그런데 막상 개념을 물어보면 헷갈려 하시는 경우가 많아요.
저도 처음 부동산 금융 공부를 시작했을 때는 이게 참 복잡하다고 느꼈어요.
그런데 하나씩 풀어보니 생각보다 단순한 원리더라고요.
오늘은 제가 쉽게 풀어서 알려드릴게요.
1. LTV(담보인정비율)란?
먼저 LTV(Loan To Value ratio)부터 볼게요. 우리말로는 ‘담보인정비율’이라고 해요. 쉽게 말해서 집값 대비 대출 가능 비율이에요.
예를 들어 설명해드릴게요.
아파트 가격이 5억 원이고, LTV가 60%라면 → 최대 3억 원까지 대출 가능해요.
만약 규제 지역에서 LTV가 40%라면 → 같은 집이라도 2억 원까지만 대출이 가능해요.
즉, 집값이 아무리 높아도 LTV가 정해진 만큼만 빌릴 수 있다는 거예요. 그래서 LTV는 집을 살 때 내 돈(자기자본)이 얼마나 필요할지 결정하는 핵심 지표예요.
2. DSR(총부채원리금상환비율)란?
이번엔 DSR(Debt Service Ratio)을 볼게요. 우리말로는 ‘총부채원리금상환비율’이에요. LTV가 ‘집값 기준’이라면, DSR은 내 소득 기준이라고 생각하시면 돼요.
즉, 내가 버는 소득에서 매년 갚아야 할 모든 원리금이 차지하는 비율이에요. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액을 합산해 계산해요.
예를 들어볼게요.
연 소득이 5천만 원이고, 연간 대출 원리금 상환액이 2천만 원이라면 → DSR은 40%예요.
만약 규제에서 DSR 40% 제한이 걸린다면, 나는 최대 2천만 원까지만 원리금을 갚을 수 있는 대출을 받을 수 있어요.
그래서 소득이 많아도 대출 원리금 상환이 크면 한도가 줄어들고, 소득이 적으면 아예 대출 자체가 제한될 수 있어요.
3. LTV와 DSR의 차이
여기서 많이들 헷갈리시는 게 “LTV와 DSR이 뭐가 달라요?”라는 부분이에요.
LTV는 집값 대비 대출 한도를 정해요.
DSR은 내 소득 대비 대출 한도를 정해요.
즉, LTV는 ‘집값 기준’, DSR은 ‘소득 기준’이라고 이해하시면 돼요.
예를 들어, 5억 원짜리 아파트를 사고 싶을 때 LTV가 60%라면 3억 원까지 대출 가능하다고 계산돼요. 그런데 내 소득 기준으로 DSR을 따져봤더니 연 소득이 적어서 2억 원까지만 대출 가능하다면, 실제로는 2억 원만 빌릴 수 있는 거예요.
4. 실제 계산 방법
(1) LTV 계산법
대출 가능 금액 = 주택 가격 × LTV 비율
예시:
주택 가격: 6억 원
LTV: 50%
→ 3억 원까지 대출 가능
(2) DSR 계산법
DSR = (연간 대출 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100
예시:
연 소득: 6천만 원
연간 원리금 상환액: 2천4백만 원
→ DSR = 40%
만약 규제에서 DSR 40% 이하면 통과라고 하면, 이 경우는 대출 한도 내에서 가능한 거예요.
5. DSR·LTV 규제에 따른 실제 사례
제가 상담하면서 자주 들은 사례를 말씀드릴게요.
사례 1: 5억 원 아파트를 사려고 하는데, LTV 60% 적용 → 3억 원까지 가능. 하지만 DSR 규제로 소득이 낮아서 실제론 2억 원밖에 대출이 안 나옴.
사례 2: 소득이 높아서 DSR 기준으로는 5억 원 대출 가능. 그런데 LTV 제한이 40%라 집값 7억 원 기준 최대 2억8천만 원까지만 가능.
이렇게 실제 대출 가능액은 LTV와 DSR 중 더 낮게 나오는 금액으로 결정된다고 보시면 돼요.
6. 왜 중요한 걸까?
LTV와 DSR은 단순히 숫자가 아니라, 내가 집을 살 수 있느냐, 어떤 집을 살 수 있느냐를 결정하는 기준이에요.
LTV 때문에 더 많은 자기자본이 필요할 수도 있고,
DSR 때문에 원하는 대출을 못 받아서 계획을 수정해야 할 수도 있어요.
저도 투자 초기엔 ‘집값’만 보고 접근했는데, 결국 대출 규제를 고려하지 않으면 자금 계획 자체가 흔들려버리더라고요. 그래서 내 소득과 집값을 동시에 따져서 계산해보는 게 가장 현명해요.
7. 제가 드리고 싶은 팁
1. 내 소득 먼저 확인하기
대출 상담 전에 연 소득과 기존 대출 상환액을 먼저 계산해 두세요.
2. 규제 지역 여부 확인하기
조정대상지역, 투기과열지구에 따라 LTV가 달라지니 확인은 필수예요.
3. 여유 자금 확보하기
LTV와 DSR은 규제로 바뀔 수 있으니, 항상 자기자본에 여유를 두는 게 안전해요.
오늘은 부동산 금융에서 꼭 알아야 하는 DSR과 LTV 계산법을 정리해드렸어요.
LTV는 집값 기준 대출 비율
DSR은 소득 기준 대출 비율
실제 대출 가능액은 이 둘 중 더 작은 금액으로 결정
이 세 가지 원리만 이해하셔도, 앞으로 부동산 자금 계획이 훨씬 수월해지실 거예요. 저도 이 개념을 정확히 이해한 뒤로는 투자 전략을 짤 때 훨씬 안정적으로 접근할 수 있었어요.
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