반응형 상권분석3 상가 분양 시 유의점 상가 분양, 반짝이는 모형도와 화려한 수익률 표에 마음이 먼저 움직이기 쉬우시죠.하지만 진짜 수익은 “사람의 흐름”과 “임차인의 매출”에서 나오고, 분양가는 그 매출로 방어가 되어야 해요.오늘은 초보자분들도 바로 써먹을 수 있도록 상가 분양 시 꼭 알아야 할 유의점을 A부터 Z까지 정리해드릴게요.먼저 결론부터 말씀드릴게요.1. 상가의 가치는 배후수요×유동인구×전환율×객단가로 환산한 임차인의 매출이 임대료를 버틸 때 비로소 만들어져요.2. “수익보장” “확정수익” 문구에 앞서, 분양가가 임대료로 방어되는지 역산하셔야 해요.3. 도면보다 동선, 광고보다 체결가, 장밋빛 전망보다 보수적 시나리오가 안전해요.상권 분석은 이렇게 최소한으로 보세요.첫째, 1차·2차 배후를 나눠 추정해요.도보 5분·10분, 차량 5.. 2025. 11. 28. 신도시 개발에 따른 지역별 수혜 신도시 개발에 따른 지역별 수혜, 어디까지 어떻게 번질까요?초보자분들도 이해하기 쉽게 “신도시 생애주기 → 수혜권 레이어 → 지역 유형별 체크포인트 → 실제 사례 패턴 → 리스크 관리” 순서로 풀어드릴게요. 1) 신도시 생애주기 이해가 먼저예요신도시는 보통 ‘발표 → 지정·계획 확정 → 보상·인프라 착공 → 택지 조성 → 분양 → 입주 → 자족기능(산업·업무) 완성’ 순서로 움직여요.이 각각의 단계마다 주변 지역이 받는 수혜의 강도와 속도가 달라져요. 발표/지정 단계에선 기대감이 먼저 움직여요. 이때는 지도상 위치, 예정 교통망, 기존 생활 인프라를 중심으로 ‘그림’을 그려보는 구간이에요. 보상·조성 단계부터는 실제 공사차량과 토목 공정이 가시화돼요. 이때 도로 연결, 광역버스 신설, 간선.. 2025. 9. 26. 경기권 인기 투자 지역 안녕하세요, 수블부동산이에요.오늘은 초보자분들을 위해 지역 분석을 어떻게 시작하고 완성하는지 한 번에 정리해 드릴게요.복잡한 지표보다 “왜 이 동네에 사람이 몰리는가”를 먼저 묻는 것이 핵심이에요.그 다음 데이터와 발품으로 가설을 확인하면 실수가 크게 줄어요. 1. 지역 분석의 출발점은 ‘목적’ 정하기예요.내 집 마련인지, 투자인지, 혹은 임대 수익인지 먼저 정하세요.목적이 다르면 좋은 지역의 기준도 달라져요.실거주면 통근·교육·생활 편의가 1순위고, 투자는 수요의 두께와 가격 변동성 관리가 1순위예요.임대 수익이면 공실 위험과 임대료 안정성이 핵심이에요. 2. 수요의 엔진을 먼저 찾으세요.일자리, 학교, 교통, 상권, 의료·문화시설이 수요의 다섯 축이에요.이 중 한두 개만 강한 곳보다 세 .. 2025. 9. 19. 이전 1 다음 반응형
